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2023-02-16 15:34:10
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首付20万美元买了一套房子，如果房产商倒闭成了烂尾楼，买房的人怎么办？ 小菜认为，贷款必须继续偿还。 家里不用着急。 如果已经这样了，根据情况可以退房退款，也可以等待后续接盘开发的地产商。
第一，房地产商破产，楼盘腐烂，贷款怎么办？ 我们先提银行贷款，避免误判形势、行为不当、带来不利法律后果，避免人生“偷窃”。
01、和房地产商是什么关系？
很明显，你们之间是买卖合同关系。
你喜欢房产中介盖的房子，签订了房子买卖合同，答应先出首付20万，剩下的最后一笔钱用银行贷款支付。
经过申请，银行同意贷款给你，然后银行把剩下的尾款支付给了房产商。
你两次付款，将买卖合同下的房款全部付清，你的支付义务得到履行，其余由房产商按进度建房，并按合同约定的日期交房。
因此，目前该买卖合同已经生效，履行了合同的大部分内容。
02、你和银行是什么关系？
这个也很容易理解。 你们之间是存在债权债务的贷款合同关系。
我想买房产中介的房子，但是钱不够，手里只有20万。 我该怎么办？
房地产商说没关系。 我介绍银行给你贷款。 请把房子抵押，从银行贷款支付。 于是，你和银行借了钱，签了贷款合同，顺利地借了钱，实现了买房的梦想。
03、如何认识两个合同之间的关系？
这两个合同有一定的联系，但是完全独立的两个合同！
买卖合同是原因行为，贷款合同是结果行为。 也就是说，是为了履行交易合同而贷款的。 不买房子，不签买卖合同的话，也不能贷款。
也就是说，如果你自己不是去买房子，而是钱不够，银行为什么要把贷款交给你？ 这意味着银行在实际需要花钱的时候会帮助你。 那不是你遭遇楼盘烂尾的原因。
这比如说，我看了房产中介的房子，想买，但是钱不够。 只有20万美元。 我向你借钱支付。 后来房子烂了，我只能找房地产商算账。 我不能依赖你的钱。
所以，房地产商的楼盘都烂了。 银行的钱必须按时还。 房子的事请房地产公司买单。
第二，房地产商倒闭，楼盘烂了，房子怎么办？ 我们不想看到谁遇到这样不幸的事情！
但是，在现实生活中，可能会遇到这种情况。 如果真的相遇了，请不要过于担心。 家不是生活的全部，而是要调整心态，有合法的维权。
01、支付了首付20万，但贷款未完成，遭遇房产商破产
在这种情况下，你和银行之间的贷款关系还没有成立，只是和房产商之间建立了买卖关系。
根据《合同法》的规定，合同成立并生效了。 一方不能继续履行合同，如果对方没有过错，需要向对方承担违约责任。
结合最高法院司法解释的规定，在这种情况下，因房地产商破产，不能继续履行买卖合同，房地产商单方面有过错的，应当返还首付20万及20万期间的利息，并承担违约责任。
02、付了首付20万，贷款也下来了，遇到房产商破产
在这种情况下，贷款必须按时归还，不能胡来。
因为这个时候你已经付了所有的房贷，买卖合同的继续履行没有过错。 只是，如果房产商破产，不能继续履行合同，责任都属于房产商。
你有两个选择：
)1)退房
根据《合同法》的规定，合同生效后，一方不能继续履行合同，对方可以解除合同。
因此，解除买卖合同，还房子，还给房产商，赔偿损失，用还的钱还银行贷款，剩下的钱可以自己留着。
)2)等待
如果在建的未完工房地产商破产，政府一般会协调保护购房人的利益，让新的房地产商承接项目，继续完成楼宇建设。
因此，如果有政府主导处理的事情，也可以继续等待，等新的房产商承接项目后建房，再接房入住。
03、房地产商破产，对破产财产有优先权吗？
如果首付和房贷等所有房贷都已经支付，由政府组织合作，但其他合适的房贷业者不会承担。
在这种情况下，楼盘建设继续无望，房产商进入法院破产程序，你对房产商破产财产依法享有优先权。
房地产经纪人破产前发生的其他债务，属于普通债务，破产财产没有优先权，在优先偿还破产费用和共益债务之前不能偿还。
综合分析，根据面临的情况，选择的救济和处理存在一定的差异，还是应该根据自己的情况和楼盘的情况，慎重选择，考虑细节。
第三，买房子的时候，怎么预防？ 法院网数据显示，2019年全国共有528家房企破产，2020年以来，在冲击下，共有81家房企宣告破产。
也就是说，这种事其实离我们的生活并不远，所以大家在买房的时候，应该多加注意。 结合小菜自身实践，提供以下预防建议。
01、尽量选择大品牌房企
从2019年528家破产房企规模来看，几乎都是三四线城市中小房企。
大型品牌房企，特别是全国大型房企，资金运行效率高、融资渠道畅通、财务稳定、抗风险能力强，加之对自身品牌的重视，破产概率相对较低。
02、注意看工程进度
房地产网上售楼为什么推广速度和消费者接受度不如网上渠道？ 果然信任感、安全感比在线体验更不现实。
在售楼部看沙盘，到工地看工程进度，会稍微安心一些。 如果项目工程进度缓慢，出现长时间停工现象，该房产商可能出现资金链问题，暂时不建议购买。
03、维权现象
一些施工人员拿不到钱，就在销售部门前提取横幅维权一些业主看到停工，要求退房退款等维权现象。
去售楼部看这些问题，要特别注意。 别人已经出了问题，跳进洞里是不合适的。
04、项目滞销
项目场地差、质量差、定价不合理、滞销，房地产商无法出售回收资金，出现烂尾的概率很大。
05、查询房地产经纪信息
全国企业信息网和法院被执行人信息网可以查看房地产商是否注册持股和被执行申请信息。
发现有股权质押登记信息，说明房地产商负债过高；法院被执行人信息上严重记载的，说明房产商已经“老赖”，不能去买房。
因此，要提前做好防范，万一遇到楼盘烂尾，也不要过于担心，继续生活。 相信政府，相信法律能保护你的权益。
没有
实践中商品房逾期交房的，一般按买卖双方合同约定的标准计算违约责任，主要包括两部分。
违约金、
付了房费的利息。
一般约定的违约金标准按已支付房地产的一定比例按天数计算，该比例一般为每日万分之一的标准。 例如，房价100万元，约定的违约金为万分之一，且逾期30天交房，违约金为百万万分之一，需30天3000元。
对于已支付的利息，一般约定同期银行贷款利率按天数计算。 如房贷100万元，逾期30天，现行银行贷款利率为 ，计息为： 100万元乘以 除以365天，30天为4520元。
按抵押合同规定计算(一般在还款日前不计算利息，但部分银行有违约金)。
部分银行房贷需提前还款支付违约金，提前还款需支付违约金。 这是为了银行减少利润损失。 目前，银行收取违约金和违约金的计算有两种方法。 首先是按照一定比例的房贷领取违约金。 然后根据偿还的月数计算违约金。 一般来说，如果房贷还不到一个月，就需要支付三个月的违约金。 如果偿还了2年的房贷，不需要支付违约金的话，根据银行的规定会有差异。
1 .遇到商品房，应仔细查阅与房地产开发商签署的房地产买卖合同，看合同中是否有对商品房的要求。 合同有延迟提交要求的，按照合同约定的协议执行。 如果合同中对延迟房没有明确规定，购房人可以制定退房流程。
2 .要掌握贷款逾期交房的评定和赔偿。 除特殊情况外，销售者未在合同约定的期限内将商住楼交付购买者适用的，应当承担违约责任。 赔偿中房地产经纪人的理赔天数为具体交房日与合同约定交房日之差，一般协商的违约金赔偿标准为已支付房款的万分之一。 如果协议终止，卖方应在30天内退还购房人全部款项，并支付违约金的1，如果协议再次履行合同，一般互相协商的违约金赔偿标准为已支付房款的万分之一。
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