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2023-02-17 09:02:48
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1.从会计理论上讲，第二年每年征收物业费(每季度相同)，征收预支款后每月确认收益，借记预支款，贷记主营业务收入。
另外，税务是表关税，《营业税改征增值税试点实施办法》第45条规定增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为纳税人发生课税行为领取销售金或领取销售金索赔证明之日。首先开票的人是开票当天。因此，可以通过两种处理。a、强制性税收与会计相符。也就是说，收款时开具收据，每月开具发票，并通知业主领取。b、强制会计符合税收。也就是说，收据开具发票，提前纳税，提前确认收入会计。2.在主营业务利润下不需要设置详细科目，在主营业务成本下根据管理要求设置详细科目会计进行分析。直接服务、社区管理、业务人员(如水电、维修人员等)、工资、社会保障要计入主要业务费用、房地产公司的行政、后勤、财务人员管理、工资、社会保障要计入管理费。3.因为税务是表关税，所以必须发生业务收入，必须开具发票，如果不开具发票，税务无法确认是否有帐外经营，可能会涉嫌逃税。4.清洁外包给第三方公司，成本支出应收到第三方公司的发票，按收益期限借记主营业务费用，贷记应付帐款，实际支付时借记应付帐款，扣除银行存款5、公司征收的停车费和外来停车费，按其他业务收入计算。相关费用(如付费人员和现场维护)包含在其他业务费用中。
收购他人转让的房地产，必须支付原房地产欠供电部门的电费和供水公司的水费，同时小区房地产要清偿未修缮的债务。
收购房地产公司要办理执照、税金、法人、资质等转让，要注意以下几点。
第一，首先要查看企业的信用状态，可以查看建委网站等咨询、企业素质等。
第二，要看该企业以前的财务状况、债权债务关系、近年来的整体经营状况、公司职员情况等。
第三，取决于现有管理项目的运作。
第四，自身的经营能力和专业性。
项目交接主要分为两部分，六个方面。
第一部分：文案
包括：
1、客户简介数据传输；
重点事项：(1)客户移交住房原件资料。
(二)二级装饰档案；
(三)转让销售合同补充合同。
2、金融转移；
重点：(1)客户缴费统计表，包括房地产、能源费等。
(二)对外各种合同协议、费用结算；
(3)房地产公司代缴各种费用的缴费情况侧重于公用事业代缴收据等。
(四)运营费用使用明细和余额统计；
(五)经营费用购置固定资产明细；
(6)客户预付物业费及能源费明细。
3、图档资料传输：
重点：(1)前期项目收购检查图纸清单；
根据电力财产和开发商确认的交接清单，将工程图纸及设备资料、合同、协议与对方交接。
(二)房屋、商场能源计量评价方法；
(3)确认住宅用电电力合同的内容，确认民用用电价格及供电是否为独立供电。
第二部分：设备转让
包括：
1、设备状态转移：
检查每台设备是否正常工作，了解每台设备的维修前状态、设备操作记录，并确保操作记录完整。
2、检查设施状况：
检查公用设施是否有明显的损坏和丢失。
3、其他
(1)检查各灯具的缺陷数量。
(2)检查各配件的亏损状态。
相关内容：
1、给排水专业
(1)各种设备合格证、使用说明书、设备保证书；
(2)系统调试和调试记录
(3)设备调试和操作手册、安装说明
(4)系统设计和设计图(水、电图)、完成图。
(5)施工变更谈判记录
(6)坦克防疫站验收合格证(即使用许可)、水质检测报告；
2、弱专业。
(1)消防系统设备技术信息
“主机”部分：
产品说明书、产品技术说明。
方块图、逻辑图、电路图
产品合格证
探测器清洗和维护指南
完整的机器操作程序说明。
软件准备表。
地址编码填写表格。
关联部分：
显示防火阀、水流指示器、报警器、报警器、排气阀(包括滚动顺序)等的说明书、接线图、产品合格证。
联锁站使用手册、接线图。
电气防火门、防火门使用说明书、接线图、产品合格证。
各种联动部件的数量、规格、型号清单。
消防系统施工工程资料。
整个消防系统竣工图
机械与联锁设备系统布线图。
中控室终端柜总终端图
火灾垂直模块箱端子图
联锁设备分配柜薄弱控制线终端示意图。
隐藏项目安装记录。
施工变更记录
收购应有的技术条件
火灾报警自动系统工作正常。
静音、复位功能正常。
报警记忆功能正常。
火灾优先功能正常。
错误警报功能正常。
消防通信功能正常。
手保功能正常。
火灾事故照明和疏散指示装置正常。
火灾紧急疏散广播功能正常。
工作泵和备用泵现场切换运行1 ~ 3次都正常。
主、备用电源自动转换和备用电源自动充电功能正常。
主机与区域报警操作状态一致。
持续进行120小时记录的无故障执行。
消防署初检，第二次检查报告及评论开通备忘录。
3、电梯专业。
(一)包括北京市电梯安装工程技术资料所需的逐项移交、三项评估及电梯安装验收(保证)证明书、施工技术资料转让书、施工方案、质量、全技术教辅、质量事故报告等资料(即大乱本)。
(2)需要转让电梯安装验收条件检查表中提到的全部资料文件。其中包括文件目录、装箱单、产品合格证、机房水井布置图、电气接线图、安装(调试)说明书、部件安装图等15个资料文件。
(3)相关信息的转让
国家电梯质量监督检查中心检查报告；
质量监督站批准证书；
甲方与工厂及安装单位签订的维保合同及所有变更协商复印件。
(四)劳动部发布的相关信息的转让；
电梯安全检查报告；
电梯安全使用许可；
电梯安全检查资格许可。
(5)北京市质量监督局发放的资料转让；
北京质量监督局电梯检验报告
电梯门装置、安全钳、缓冲器、限速器测试报告。
4、电气专业。
(1)电气设备建筑平面图(标准电气设备总参数)。
(2)配电线路平面图(标准电路参数)。
(3)配电室布局。
(4)电气设备隐蔽工程竣工图(包括电缆、接地装置、隐蔽工程记录)
(5)所有电气设备系统示意图。
(6)电气设备试验报告和调试记录：
开合装置、体系结构测试报告。
电力电缆试验报告。
绝缘试验结果报告。
安全工具试验报告。
(7)上层发电厂的地址、开关、号码等。
(八)各种设备制造企业需要提供的信息
文件清单。
装箱单。
产品合格证。
使用维护手册。
安装(调试)手册。
第三部分：考虑因素
1、各种费用和收购方结清后，再签署项目收购文件。
2.不能完全交接的费用可以通过保证金的确认。
3、公共能源、通信费用等过程费用应以保证金的确认。
4.特别关心是否有房地产公司，已经有服务关系，但没有签订各种协议、合同的项目。
5、尽力保持原房地产公司计算机文档信息；
6.为确保搬迁工作顺利进行，与原物公司项目主要人员建立良好的沟通关系。
7、项目交接工作需要开发单位和交接双方单位确认交接文件。
8、原房地产公司的主要工作内容：房地产管理费测算、运营费用测算、房地产住宅配置。
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个人认为房地产方面的账目比较容易知道。房地产公司一般不包含生产和销售环节(传统意义)，所以账目简单得多。除非这家房地产公司另有投资项目。收购一家房地产公司要关注房地产公司管理的项目情况，特别是项目的设备设施完好、部分原始资料等。
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