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2022-09-21 10:59:03
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根据政府平台公司二级子公司和三级子公司业务类型的不同，对外投资、产业发展、资产经营、金融投资的主要会计处理方法总结如下：
1、对外投资
（一）按外资持股比例
1、持股比例低于20的投资纳入“可供出售金融资产”科目，采用成本法核算，期末不调整账面价值。
借：可供出售金融资产
贷方：银行存款
2、持股比例在20至50之间的投资，纳入“长期股权投资”科目，采用权益法核算，期末按利润确认投资收益被投资单位亏损，调整长期股权投资的账面价值。
（一）取得长期股权投资时：
借：长期股权投资
贷款：现金/银行存款
如果实际支付中包括已宣布但尚未发放的现金分红或利润的情况：
借：应收股利
贷：长期股权投资
（2）在持有期间，被投资单位宣告分派现金股利或利润
借：应收股息
贷：投资收益
（3）处置长期股权投资
借：银行存款（实际收到的金额）
长期股权投资减值准备（按原计提的减值准备）
贷款：长期股权投资（长期股权投资账面余额）
借/贷：投资收益（按差额）
3、持股比例高于50的投资纳入“长期股权投资”科目，采用成本法核算，纳入合并财务报表范围。
（二）以实物投资的外商投资
1、存货外商投资
借：长期股权投资
贷：主营业务收入
应缴增值税
借：主营业务成本
贷方：库存商品
2、固定资产外商投资
（一）首先进行固定资产清理工作
借：清理固定资产
累计折旧
贷：固定资产
应纳税额
(2）清算后在境外投资时确认投资流程
借：长期股权投资
营业外费用（发生亏损时）
贷：固定资产清算
营业外收入（有盈余时间）
（三）转让股权时
借：银行存款
投资收益
贷款：长期股权投资
(3) 以无形资产对外投资
借：长期股权投资（评估值）
累计摊销
营业外费用（发生亏损时）
贷方：无形资产（原值）
营业外收入（有盈余时）
二、产业发展
（一）土地整理阶段
对于政府平台公司的委托建设项目，政府与政府平台公司签订《委托建设协议》，政府平台公司预付工程建设费用，通过“存货”核算。项目建成后，政府将进行回购。回购金额为“建设费+管理费”。
1、前期投资时，按实际成本计入建设成本，计入会计科目“存货”。
借：库存 - XX 项目
贷款：银行存款
2、项目建成政府回购时，支付金额根据双方确定的支付协议和实际项目交付金额确定。并按工程总量的一定比例（一般为3-6左右）收取管理费。
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷方：库存 - XX 项目
3、管理费
借：银行存款
贷款：应收账款
（二）房地产开发阶段
1.阶段。
(1) 拍卖前支付定金
借款：其他应收款-拍卖保证金
贷款：银行存款
(2) 拍卖成功后支付剩余转让费
借：开发成本-征地拆迁补偿费-土地出让金
贷方：银行存款
其他收据 - 拍卖押金
(3) 缴纳契税和印花税
借：开发成本-征地拆迁补偿费-契税
营业税及附加
贷方：银行存款
2.进入开发建设初期
(1) 支付各种设计、测绘等费用。
借：开发费-前期工程费
应加税——应缴纳增值税 税
贷款：银行存款
（2）前期成本分摊（按土地面积法、建筑面积法、预算成本法）
借：开发成本 - XX 项目
贷：开发成本-初步工程成本
三、进入施工安装项目阶段
建筑安装工程的施工阶段一般采用外包方式进行。已支付的工程竣工价款的偿还确定，直接计入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
借：开发费-建筑安装工程费
贷方：银行存款
4、基础设施及公共配套设施费的缴纳
借：开发成本-基础设施（公共辅助设施费）
贷方：银行存款
5、开发建设竣工交付
借：开发产品 - XX 项目
学分：开发成本 - XX 项目
（三）房地产销售阶段
1. 收到销售定金时
借：银行存款
贷方：预收款-销售押金
预收据 - 待转销的销项税
2、签订商品房预售合同时
借：预收款-销售押金
贷款：预收款-销售款
3. 确定收入和结转成本
借：银行存款
贷款：预收据-售货款
预收据 - 待转销的销项税
借记：预收据-销售付款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
信用：开发产品-XX项目
4、地价扣除销售的增值税处理
借：应交税费-应交增值税（销项税额扣除）
贷：主营业务成本
三、资产运营
产业开发，除房地产对外销售外，部分已开发产品所有权确定后，将房地产交由专业的资产运营公司对外经营。产权单位向资产经营公司收取租金和支付管理费。
(1) 确认后续测量模式
房地产权属单位可以选择采用公允模式或成本模式进行后续计量，但其全部投资性房地产只能采用一种模式进行后续计量，不能采用两种模式：
1.公平模式
借：投资房地产 - 成本（公平）
库存减少准备金
公允价值变动损益（借方）
学分：开发产品（账面余额）
其他综合收益（信用差异）
2.成本模型
借：投资性房地产
存货减值准备
贷：开发产品（账面余额））
(2) 收租
借：银行存款
贷：其他业务收入
(3) 计提折旧
采用成本法计算的折旧，公允法不计提折旧。
借：其他业务成本
贷：投资性房地产的累计折旧
(4) 减值或公允价值调整
1、以后会计期间采用成本法计量减值损失，不予转回。
借：资产减值损失
贷方：投资物业减值准备
2. 使用公平法测量
借：投资性房地产-公允价值变动
贷方：公允价值变动损益
(5) 支付资产运营公司管理费
借：其他业务费用
贷款：银行存款
（6）资产经营公司收入确认
借：银行存款
贷款：主营业务收入
四、金融投资
(1) 保理业务
1、贴息业务获取预期利息
(1) 取得应收账款时
借：应收账款（预计未来可收回）数量）
贷款：银行存款（购买价）
应收利息
(2) 应收利息以直线法计入投资收益
借：应收利息
贷款：投资收益
(3) 应收款项到期收回时
借：银行存款
贷方：应收账款
2. 交易
(1) 取得应收账款时
借：应收账款
贷方：银行存款（成本）
（2）期末坏账准备
借：坏账准备
贷：主营业务成本
(3) 应收到期应收账款
借：银行存款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷方：应收账款
（二）融资租赁
1、一般融资租赁租赁期的会计处理
(1) 租赁期开始 每日
借：长期应收款-应收融资租赁款
未保证的残值
累计折旧
贷方：融资租赁资产（最低租赁收益的现值与未来保证残值的现值之和）
未实现融资收益
与融资租赁资产账面价值的现值与最低租赁付款额的现值与未担保余值的现值之和相比，存在差异，计入营业外收入或营业费用。
(2) 收到还款时
借：银行存款
贷款：长期应收款-应收融资租赁款
（3）同时摊销未实现融资收益
借：未实现融资收入（按实际利率分摊）
贷：租赁收入
应交税费 - 应交增值税（销项税）
(4) 租赁期届满，承租人行使优先购买权
借：银行存款
贷方：长期应收款-应收融资租赁款
借：租赁收入
贷方：未付保证残值
(5) 在租赁期结束时，如果不执行优先购买选择权
借：融资租赁资产
贷：长期应收款-应收融资租赁款
不保证 残值
2、融资售后租赁业务出租人会计处理
(1) 购买资产
借：融资租赁资产
贷款：应付账款（银行存款）
(2) 购买即租赁 进入
借：长期应收款-应收融资租赁款
贷：融资租赁资产
未实现融资收益
(3) 收款时录入
借：银行存款
贷方：长期应收款-应收融资租赁款
（4）未实现融资收益分配情况
借：未实现融资收益（按实际利率计算确认）
贷款：租金收入
应交税款 - 应交增值税（销项税）
公司股权竞价款如何核算
股权质押概要 需进行登记。根据《担保法》第七十五条第二款：股票和依法可以转让的股票可以出质。同时，该法第78条第3款规定，有限责任公司的股份以有限责任公司的股份发行。股份质押登记适用《公司法》有关股份转让的规定，否则不发生法律效力。相关规定：物权法第226条，以基金份额或者股权出质的，当事人应当订立书面合同。以证券登记结算机构登记的基金份额或者股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；其他股权出质的，质权在工商行政管理部门办理出质登记等时设立。 等待
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