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(一)账户设置
为了全面反映和监督物业管理企业主营业务成本的发生，设置了 "主营业务成本及费用应该成立。 "主营业务成本及费用本科目用于核算物业管理企业在物业管理活动中，为业主和物业使用人提供维护、管理和服务所发生的费用。借方登记实际成本，贷方登记主营业务成本的结转额。月末，本期发生的主营业务成本将结转至 "今年 的利润和利润。本科目应按营业成本的种类设置明细账，一般包括 "物业管理成本及费用， "物业经营成本及费用和 "物业大修成本及费用。
(二)物业管理的成本核算
物业管理费用是指物业管理企业在日常维护管理活动中，利用自身专业技术为物业业主和使用人提供服务所发生的费用。物业管理成本按成本对象归集，分为公共服务成本、公共机构服务成本和专项服务成本三类。
1.公共服务成本会计
公共服务费用是指物业管理企业为物业业主和使用人提供公共卫生清扫、公共设施维护、安全保卫和绿化等发生的费用。内容包括公共设施(如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等)的维护费用。)，公共环境卫生的清扫费用，绿化费用，安全费用等。公共服务的成本一般包括材料费用、工资福利费用和间接费用。
材料费用包括各种材料、辅助材料、燃料和动力、零部件、零件、低值易耗品、包装材料等。企业在日常维修、保洁绿化、公共秩序维护等活动中直接消耗的。
人工费包括工资、社会保险、直接从事维修、保洁绿化、公共秩序维护的福利费等。
间接费用包括工资、奖金、福利费、固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电费、运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。(一级管理可直接计入管理费用)
例20顺发物业管理公司1月份用于维修小区道路 元，用于维修设施设备 元，用于外包环境绿化 元，均为现金支付。
根据相关的出库单和付款信息，会计分录如下:
借:主营业务成本-物业管理成本—公共服务费用
贷款:原材料-甲材料
-材料b
如1月21日，顺发物业管理公司为物业管理行业日常工作人员缴纳 元，缴纳社保费用 元(企业 ，个人 )。
会计分录如下:
借:主营业务成本-物业管理成本-公共服务成本 。
贷款:应付工资-工资16， 元。
如顺发物业管理公司1月份缴纳社保费 元(企业 ，个人 )。
借:主营业务成本-物业管理成本-公共服务成本
贷款:应付职工工资-社会保险费
2.公共机构服务成本会计
公共机构服务费用是指物业管理企业接受业主和租户委托代收代缴水电费、燃气费、有线电视收视费、费、房屋自住部分和设备修理费等发生的费用。一般情况下，要根据物业企业的工资表、劳务派遣单等资料核算多项人工成本。
例23 2019年1月4日，顺发物业管理公司向山水人家小区10号楼业主收取12月份自来水费 元，电费 元，收取1%的代理服务费。为此，物业需要支付 元人工费。
根据相关资料，会计分录为:
借:主营业务成本-物业管理成本-公共机构服务成本 。
贷款:应付员工工资-工资 。
3.成本的核算
专项服务费用是物业管理企业为满足辖区内业主和租户的个性化需求提供专项服务而发生的支出。如所有者 s家务服务、装修服务、自用设备维修等。主要成本部分是人工成本和材料消耗成本。
例24 2019年1月，顺发物业管理公司接受山水人家小区100户业主的特殊委托，要求他们每周为每户提供5小时的环卫保洁服务，人工费 元，保洁材料 元。
计算成本时，会计处理如下:
借:主营业务成本-物业管理成本-专项服务成本 。
贷款:应付工资-工资 。
贷款:原材料-清洁材料
2019年1月，顺发物业管理有限公司接受山水人家小区三位业主的特殊委托，提供供暖改造服务。完成这项工程花费了6000元的人力和5000元的材料。
计算成本时，会计处理如下:
借:主营业成本-物业管理成本-专项服务成本
贷款:应付工资-工资 。
贷:原材料-取暖材料等。 .
2019年1月，顺发物业管理公司接受山水人家小区业主的委托，接送孩子。每次去5元，本月接送40次，接受另一个主人的委托照顾病人，生劳务费 元。
根据有关资料，会计分录是:
借:主营业务成本-物业管理成本-专项服务成本 。
贷款:应付员工工资-工资 。
(3)物业运营成本的核算
物业管理收入是指物业管理企业经营业主提供的房屋、建筑物和公共设施发生的费用。;管理委员会或业主和使用人。比如停车场、游泳池、各种体育馆等共用设施运营的租赁费及相关费用。如果根据经营活动的内容，在建筑物和公共设施上增设设施，改变原有建筑物和公共设施的用途和功能，用于经营的，在美容院、超市等经营活动中发生的费用，在其他业务成本中核算。
2019年1月，顺发物业管理有限公司在山水人家小区经营停车场，租金 元；游泳池租金为 元。现金支付。
根据相关付款凭证，账务处理如下:
借:主营业务成本——物业运营成本——停车场 。
——游泳池
贷:库存现金
2019年1月，顺发物业管理有限公司在山水人家小区经营羽毛球场，租金 元。现金支付。
根据付款凭证，会计分录是:
借:主营业务成本——物业管理成本——羽毛球场 。
贷:库存现金500
(D)财产大修费用
物业大修收入是指物业管理企业接受业主委托，对房屋的共用部位、共用设施设备进行大修、更新等工程活动所发生的工程支出。;管理委员会或物业所有人和使用人。物业管理公司承接房屋共用部位和设施的大修工程，可以自行承担，也可以发包给专业公司。
如2019年1月，顺发物业公司承接山水人家小区电梯大修，工资费用 元，材料消耗 元。
电梯大修费用确认的会计处理如下:
借:主营业务成本——物业大修成本——电梯 。
贷款:应付职工款项-工资14，
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