房地产公司并购如何做账

好顺佳集团
2022-08-15 09:39:29
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内容摘要：创新房地产融资策略、一二级市场并购重组方案设计与税收风险防范近两年，房地产并购市场风起云涌，马太效应越来越明显。快速扩张发展的利器，“白银时代”的并购重组是每个房地产企业管理者必须尽快适...

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创新房地产融资策略、一二级市场并购重组方案设计与税收风险防范

近两年，房地产并购市场风起云涌，马太效应越来越明显。快速扩张发展的利器，“白银时代”的并购重组是每个房地产企业管理者必须尽快适应的新发展方向。 2018年，随着房地产市场“住不炒”调控主题的延续，在“去杠杆”的大背景下，房地产创新融资部不断创新融资结构，大家的意识也越来越深税收筹划对房地产融资成本的重要性。影响！

2019年，房地产进入白银时代，中小房企的资金压力越来越大。预计今年房地产并购市场规模将再创新高。如何高效、高质量地进行并购，将成为房地产财税工作中的热点问题。

【细节】

第1部分：房地产项目并购重组指导意见

一、创新房地产企业融资方案

一、债务融资实际案例分析

（一）通过商业银行渠道进行债务融资

（2）通过信托渠道进行债务融资和夹层融资

（3）私募股权基金混合融资

（4）公司（企业）债券/债务融资工具融资

（五）资产证券化融资

(6) 供应链融资

(7) 保理/商业票据融资

(8) 债务融资计划融资

（九）租赁公司债务融资

（十）境外融资

2、股权融资实践案例分析

（一）基金信托融资

（二）项目合作股权融资

（三）以财务大师的形式进行股权融资

2、重新认识并购——走出传统并购的误区

一、房地产企业并购的本质是什么？

2、企业并购、房地产并购、房地产项目并购

3、房地产并购的时代背景？

4、房地产企业并购的驱动力是什么？

5, 2017：房地产公司并购之年

六、房地产公司未来的发展路径

三、房地产项目并购的核心财税问题

一、并购核心问题是财税利益博弈

2、并购协议及并购税

3.并购尽职调查：收益核算与蒙眼冲

四、典型房地产公司的并购收入路径

1.并购王：融创并购狂人：阳光城

2、并购是目前房地产企业获取土地的主要方式

3、土地一级市场日益成为央企和国企的集聚地。大量民营地产公司去向何方？

第二部分：房地产项目并购重组拍卖、征地、一二级联动开发的实际案例、税务风险方法及税务筹划

（一）直接招投标

1.直接招标和招标：定义、途径、基本要求、方法和合同细节

2、直招拍卖挂牌综合案例——综合征税解构

（一）项目公司招标土地

①地价扣除：不同分配方式下的异同

②土地闲置费、基础设施配套费、开发费、政府性基金、契税、滞纳金、土地出让金缓缴利息？

③实用面积的确定

④销项税抵扣的四种核算方法：路径

⑤产出税抵扣：调整清算收入还是抵消土地成本？

⑥土地增值税抵扣中房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税如何处理？

（二）母公司竞投土地

①母公司是否转让土地使用权？

②项目公司股权结构不变

③项目公司股权结构发生变化

土地部门出具给房地产公司母公司的土地出让金收据，去土地部门和财务部门协商，与项目公司代为土地出让金收据抬头

通过“空壳公司”设立项目公司

税务局内部素质

①土地出让合同印花税的纳税人是谁？母公司还是项目公司？

②《国有土地使用权出让合同变更协议》如何缴纳印花税？

③ 土地使用税相关问题

（3）拍卖方式特别规则——限价+竞争地价、上限地价+综合房价、上限地价+建设方案或建设方案、上限地价+定向安置房面积、高地价+开发进度+保障性住房面积，高地价+养老设施配置，高地价+人才住房配置面积+自持比例+自持期限

①税务机关核价对吗？

②在保障性住房价格明显偏低的情况下是否应该进行税收调整？

③“限地价+竞建”算无偿出售吗？

④出售自有物业的税务风险分析

（2）征地（有意征用）

一、征地：定义、路径

2、政府故意征地

3。村企合作模式

（3）一二级联动开发

1、一二次联动开发：定义、一次开发内容、支付原则

2、主次联动综合案例——综合财税结构

（1）土地退税的处理：企业所得税、土地增值税、增值税及会计处理

（2）拆迁业务税务风险分析

（3）拆迁业务税务风险分析：以国企政策性搬迁为例

（四）旧城改造模式综合案例分析

(5) 单独取得、储存和转让房屋的税务安排

仓储公司需要缴纳增值税吗？

被收购入库的企业是否需要缴纳土地增值税？

被收购公司是否需要缴纳企业所得税？

三、二级市场：7类项目，包括土地使用权出让项目、股权收购项目、产权交易/司法拍卖、合资合作开发/代建管理+品牌输出项目

\ n(1)土地使用权出让

一、土地使用权出让：基本概念及出让条件、关注重点、特殊情况处理

二、土地使用权出让综合案例——综合财税结构

（一）土地投资及参股项目公司情况

①母公司将评估其取得的土地并以其项目公司的名义投资下一篇

②母公司将净值无偿划转给项目公司

（2）在建工程转让

（3）房屋拆迁征税如何处理？

3、总分公司交易的税务安排

（1）总公司与分公司之间的项目转移是否需要缴纳增值税？

（2）总分公司之间的项目转让是否需要缴纳土地增值税？

（3）总公司与分公司之间的项目转让是否需要缴纳企业所得税？

（二）股权收购项目

1、股权收购项目：基本概念和主要方法、注意事项、案例分析（在建工程和债务收购）、风险点提示、特殊情况处理

2、股权收购案例——以市值收购股权和以市值收购资产

3、成交价格构成

4、股权溢价——项目公司利润和股东利润

5。股权溢价处理——实际案例示范

六、以股权转让名义转让房地产的土地增值税税收风险防范

七、股权收购案例——个人股东转让所得税、转让价格公允问题

8、股权收购案——粗略规划的风险后遗症

9、股权收购特殊目标公司——分拆公司

10、房地产项目资产剥离——基于上市公司REITS案例

11、特殊目标公司股权收购——合并公司

（三）产权交易项目/司法拍卖项目

一、产权交易项目/司法拍卖项目：基本概念、注意点

2、北京产权交易所——某央企出售股权及债权案例分析

3、某法院司法拍卖项目案例——债权催收、项目公司设立

4、拍卖公告涉税条款的合法性分析——税负转移或税负转移

5、拍卖物品——增值税发票、所得税和土地增值税费用、契税缴纳、证明等问题

（4）合资合作开发/建设和托管+品牌输出项目-需要钱而不是土地

1、合资合作开发案例

2、合作住房案例分析

3、代建代管+品牌输出项目：政府代建、商业代建、资本代建

4、委托代建案例——涉税分析及会计处理

第三部分：房地产项目并购的财税安排战略规划

1。房地产项目并购重组的挑战

2、房地产项目并购重组风险控制清单

3、房地产企业并购的三大财务风险：目标价值评估风险、融资支付风险、金融整合风险

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